Kayseri’de Kooperatif Enkazı: Vatandaş Borç ve Hacizle Karşılaşıyor

Kayseri’de yıllardır devam eden yapı kooperatifi mağduriyetleri artık birkaç vatandaşın şahsi anlaşmazlığı, geciken bir inşaat ya da sıradan bir maliyet tartışması olarak açıklanamaz. Ortada binlerce insanın ev sahibi olma umudunu, yıllarca yaptığı ödemeleri ve geleceğini ilgilendiren ağır bir denetim sorunu bulunmaktadır.

Dar ve orta gelirli vatandaşlar, “kira öder gibi ev sahibi olma”, “düşük maliyetle konut”, “kısa sürede teslim” ve “noter huzurunda kura” gibi vaatlerle kooperatiflere üye edildi. Yıllarca aidat, ara ödeme ve kesin maliyet adı altında para toplandı. Bazı üyeler kredi çekti, altınını bozdurdu, yakınlarından döviz borçlandı. Ancak iddialara göre konutunu ve tapusunu alan bazı vatandaşların karşısına yıllar sonra yeniden borç çıkarıldı; icra takipleri başlatıldı, maaşlara, araçlara ve banka hesaplarına haciz uygulandı, bazı aileler tahliye tehlikesiyle karşı karşıya kaldı.

Bu tabloya hâlâ “üyelerle kooperatif yönetimleri arasındaki ticari anlaşmazlık” denilerek geçilecekse, o zaman şu soruların açıkça cevaplandırılması gerekir:

Vatandaş yıllarca ödeme yaparken denetim makamları neredeydi?

Kooperatiflerin gelir ve gider hesapları neden zamanında incelenmedi?

Tapusunu alan ve ilişik kesme belgesi bulunan insanlara yıllar sonra hangi gerekçeyle yeniden borç çıkarıldı?

Üyelerin paraları hangi hesaplarda toplandı, kimlere aktarıldı ve ne kadarı gerçekten inşaata harcandı?

Genel kurul listelerine kimler yazıldı, toplantı çoğunlukları nasıl oluşturuldu ve ek ödeme kararları hangi şartlarda alındı?

Bu sorular cevaplandırılmadan Kayseri’deki kooperatif dosyalarının kapandığını söylemek mümkün değildir.

SORUN BİR KOOPERATİFTEN İBARET DEĞİL

İncelenen dosyalarda Esen Şekerkent, Organize Kent, Konak Kent, Beyazıtkent, Asya Kent, Uydukent, Kutay, Yavuz Kent ve Talas Melikşah gibi çok sayıda kooperatifin adı geçmektedir. Her dosyanın hukuki yapısı, yöneticisi, yüklenicisi ve mali tablosu farklıdır. Ancak şikâyetlerde tekrar eden yöntemler dikkat çekicidir: yıllarca aidat toplama, yeni maliyet çıkarma, tapudan sonra yeniden borçlandırma, icra takibi, taşınmazların ipotek edilmesi ve teslim edilmeyen konutlar.

Kayseri’de Ağustos 2023 itibarıyla 145 faal, 382 tasfiye halinde, 184 münfesih ve 12 iflas etmiş kooperatif bulunduğu bildirilmiştir. Bu kooperatiflerin tamamının mağduriyet veya usulsüzlük dosyası olduğu söylenemez. Ancak yüzlerce kooperatifin tasfiye, kapanma veya iflas sürecinde bulunması, kentteki sistemin ne kadar ciddi bir denetim problemiyle karşı karşıya olduğunu göstermektedir.

Vatandaşın bütün birikimini bağladığı konut projelerinin yıllarca sürüncemede kalması normal değildir. Bir şehirde aynı dönemde bu kadar çok kooperatif tartışması, tasfiye, icra, tapu ve maliyet davası yaşanıyorsa sorun yalnızca kötü yöneticiler değil; kötü yönetime yıllarca müdahale etmeyen sistemdir.

BEYAZITKENT’TE 40,8 MİLYON LİRALIK BORÇLANDIRMA İDDİASI

Beyazıtkent dosyasında mağdurların avukatının açıklamasına göre 204 tapu sahibine kişi başına yaklaşık 200 bin lira yeni borç çıkarıldı. Bu rakamlar birlikte değerlendirildiğinde yaklaşık 40,8 milyon liralık nominal bir borçlandırma riski ortaya çıkmaktadır.

Bu tutarın tamamının tahsil edildiğine ilişkin açık banka kayıtları bulunmamaktadır. Ancak 204 tapu sahibinin, kesin maliyetlerini ödedikten ve tapularını aldıktan yıllar sonra yeniden borçlu gösterildiği iddiası bile başlı başına kapsamlı bir denetimi gerektirmektedir.

Bir vatandaş tapusunu aldıktan, maliyetini kapattıktan ve kooperatifle ilişkisinin sona erdiğini düşündükten yedi yıl sonra nasıl yeniden borçlu haline getirilebilir? Üyelik gerçekten devam ediyorsa bunun hukuki dayanağı nedir? Üyelik sona ermişse yeniden borçlandırma işlemlerini kim yaptı? Genel kurul çağrıları nereye gönderildi? Hazirun listelerinde kimler vardı?

Bu sorular cevaplandırılmadan vatandaşın önüne yalnızca bir borç cetveli konulması hukuk devleti anlayışıyla bağdaşmaz.

ASYA KENT’TE YÜZLERCE ÜYE, TAMAMLANMAYAN YÜZLERCE KONUT

Asya Kent dosyasına yansıyan mahkeme anlatımlarına göre proje; 485 üye konutu, 205 arsa sahibi konutu ve 33 dükkân olmak üzere toplam 790 bağımsız bölümü kapsıyordu.

İkinci etapta 308 üyeden maliyet tahsilatı yapılmasına rağmen yalnızca 115 dairenin oturulabilir hale geldiği, 193 üye dairesinin tamamlanamadığı ileri sürüldü. Arsa sahiplerine ait 115 daire ile 33 dükkânın da yüzde 40-50 seviyesinde kaldığı belirtildi.

Bu rakamlar doğruysa ortada basit bir inşaat gecikmesi değil, yüzlerce ailenin hayatını etkileyen devasa bir proje yönetimi sorunu bulunmaktadır. Üyelerden toplanan paraların ne kadarı beton, demir ve işçiliğe harcandı? Ne kadarı kredi, vergi, SGK, taşeron avansı veya başka borçlara gitti? Eski ve yeni yönetimlerin maliyet hesapları neden birbirini tutmadı?

Kamuya açık mahkeme metinleri bütün para akışını göstermemektedir. Tam da bu nedenle bağımsız adli muhasebe incelemesi yapılması zorunludur.

KONAK KENT’TE 5,4 MİLYON LİRALIK DEFTER FARKI

Konak Kent dosyasındaki en dikkat çekici bulgulardan biri, kooperatif ile karşı taraf şirketin ticari defterlerinde aynı borç ve alacak ilişkisine ilişkin farklı rakamların bulunmasıdır.

Bir taraftaki kayıtlarda yaklaşık 1 milyon 797 bin lira, diğer taraftaki kayıtlarda ise yaklaşık 7 milyon 234 bin lira görünmektedir. İki kayıt arasındaki fark yaklaşık 5 milyon 436 bin liradır.

Bu fark tek başına zimmet, dolandırıcılık veya yolsuzluk kanıtı değildir. Ancak milyonlarca liralık muhasebe farkının “hesap uyuşmazlığı” denilerek geçiştirilmesi de kabul edilemez.

Dayanak faturalar, hakedişler, banka transferleri, mahsup işlemleri ve taşınmaz devirleri satır satır incelenmelidir. Aynı ticari işlem iki ayrı defterde milyonlarca lira farklı görünüyorsa kamu otoritesinin görevi bunu izlemek, açıklamak ve varsa sorumluları belirlemektir.

ORGANİZE KENT’TE 17 YILLIK ÖDEME, TAHLİYE TEHDİDİ

Organize Kent mağdurlarının açıklamalarında kooperatifin 2004 yılında kurulduğu, 2005 yılında ES-ER İnşaat Ltd. Şti. ile yapım sözleşmesi imzalandığı ve üyelerin uzun yıllar ödeme yaptığı belirtilmektedir. Mağdurların iddialarına göre bazı taşınmazlar ipotek edildi, müteahhit şirketin alacağı gerekçe gösterilerek icra satışları yapıldı ve yaklaşık 40 hane tahliye tehdidiyle karşı karşıya kaldı.

On yedi yıl boyunca konut bedeli ödeyen bir ailenin, yıllar sonra oturduğu evden çıkarılma riskiyle karşılaşması sıradan bir ticari uyuşmazlık değildir. Böyle bir tabloda icra takibinin dayandığı belgeler, alacağın gerçekliği, satış kıymet takdirleri, ihaleye giren kişiler ve taşınmazların alacağa mahsuben kimler tarafından edinildiği ayrıntılı biçimde araştırılmalıdır.

Dosyada adı geçen şirket veya kişiler hakkında kesinleşmiş bir ceza mahkûmiyeti bulunmadığı için doğrudan suç isnadı yapılamaz. Ancak bu durum, ticari ve mali bağlantıların incelenmesine engel değildir. Tam tersine, yıllardır süren iddiaların açıklığa kavuşturulması hem mağdurlar hem de adı geçen kişi ve şirketler bakımından zorunludur.

UYDUKENT’TE 36 AYLIK VAAT, ÇEYREK ASIRLIK BEKLEYİŞ

Uydukent üyelerinin anlatımına göre süreç 1998-2000 döneminde noter huzurunda yapılan kura ve 36 ayda teslim vaadiyle başladı. Bir vatandaş, 33 bin liraya teslim edileceği söylenen konut için 90 bin lira ödediğini, buna rağmen yaklaşık 25 yıl boyunca evini alamadığını açıkladı. Beş bloktan dördünün tamamlandığı, 40 dairelik son bloğun ise uzun yıllar bitirilemediği bildirildi.

Bir insanın 36 ayda ev sahibi olma umudunun 25 yıllık bekleyişe dönüşmesi “gecikme” kelimesiyle açıklanamaz. Bu, vatandaşın ömründen çalınan yıllardır. Evin fiyatı yeniden kazanılabilir; ancak kaybedilen 25 yıl geri getirilemez.

TALAS MELİKŞAH’TA MİLYON AVROLUK ŞİKÂYET

Talas Melikşah dosyasında Almanya’da yaşayan bir şikâyetçi, 22 daire için toplam 860 bin avro ödediğini, daha sonra ayrıca 3,5 milyon lira verdiğini ve zararının yaklaşık 1 milyon avroya ulaştığını ileri sürdü.

Şikâyetçinin vekâletname, tapu devirleri ve vergi ipotekleriyle ilgili ciddi iddiaları bulunuyor. Ancak açık kaynaklarda savcılık dosyasının numarası, bilirkişi raporu, iddianame veya kesinleşmiş mahkeme kararı yer almıyor.

Bu nedenle söz konusu rakamlar kesinleşmiş zarar değil, şikâyetçi beyanıdır. Fakat milyon avroluk bir şikâyet söz konusuysa yapılması gereken bu iddiayı küçümsemek değil; vekâletnameleri, tapu hareketlerini, banka dekontlarını ve vergi ipoteklerini resmî kayıtlarla karşılaştırmaktır.

PARA TOPLAMA DÜZENİ NASIL İŞLEDİ?

Dosyalardaki iddialar beş aşamalı bir sistemi ortaya koymaktadır. İlk aşamada vatandaşa uygun fiyat, kısa teslim süresi ve kira öder gibi ev sahibi olma vaadi sunuluyor. İkinci aşamada aidatlara ek olarak ara ödeme, kredi kapatma, kesin maliyet ve şerefiye gibi kalemler çıkarılıyor. Üçüncü aşamada konut teslim ediliyor veya tapu veriliyor; vatandaş borcunun bittiğini düşünüyor.

Dördüncü aşamada yeni genel kurul kararları veya yeniden hesaplanan maliyetler gerekçe gösterilerek ek borç tahakkuk ettiriliyor. Son aşamada ise icra takibi, haciz, ipotek, satış ve tahliye işlemleri gündeme geliyor.

Her kooperatifte bu aşamaların tamamının uygulandığı söylenemez. Ancak farklı dosyalarda aynı yöntemlerin tekrar tekrar karşımıza çıkması tesadüf olarak görülemez.

KANUN ÇIKTI, İPTAL EDİLDİ; MAĞDURİYET YİNE ORTADA KALDI

2022 yılında çıkarılan Geçici Madde 11, Kayseri’de tapusunu almış ve tamamlanmış etap bedelini ödemiş üyelerin yönetim giderleri dışındaki yeni borçlandırmalarını belirli şartlarda hükümsüz hale getiriyordu. Ayrıca menfi tespit davası açılması durumunda icra, satış ve tahliye işlemlerinin durdurulmasına imkân sağlıyordu.

Ancak düzenleme yalnızca Kayseri’ye uygulandığı için Anayasa Mahkemesi tarafından eşitlik ilkesine aykırı bulunarak iptal edildi.

Buradaki asıl skandal, mağduriyeti giderecek ülke çapında ve anayasal bir düzenleme yapmak yerine sorunu yalnızca bir şehirle sınırlayan geçici çözüm anlayışıdır. Kanun iptal edildiğinde vatandaş bir kez daha hukuk boşluğunun içinde bırakılmıştır.

22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren yeni düzenleme ise gelecekteki etaplı kooperatifleri ilgilendirmekte, geçmiş borçları ve kesinleşmiş icra dosyalarını otomatik olarak ortadan kaldırmamaktadır. Ağustos 2026 itibarıyla geçmiş mağduriyetleri topluca çözen yürürlükte bir kanun doğrulanamamıştır.

“ARKALARINDA KİMLER VAR?” SORUSUNUN CEVABI BELGEYLE VERİLMELİ

Kamuoyunun en çok sorduğu soru, kooperatiflerin arkasında hangi siyasi, ticari veya bürokratik yapıların bulunduğudur. Mevcut açık kaynaklarda belediye yöneticileri veya siyasetçilerle doğrudan ortaklık kurulduğunu gösteren ticaret sicili kaydı, belediye meclisi kararı, ihale sözleşmesi ya da para transferi belgesi bulunmamaktadır.

Bazı projelerin “belediye destekli” olduğu yönündeki açıklamalar ise tek başına ortaklık anlamına gelmez. Bu ifade arsa tahsisi, ruhsat işlemi, altyapı desteği, siyasi referans veya tanıtım desteğini anlatıyor olabilir. Dolayısıyla belgesiz biçimde belirli bir siyasetçiyi, belediye yöneticisini veya kamu görevlisini suçlamak doğru değildir. Ancak “kanıt bulunamadı” denilerek dosyanın kapatılması da doğru değildir.

Ticaret sicili kayıtları, tarihsel yönetim kurulu listeleri, belediye meclisi kararları, ruhsat dosyaları, arsa tahsisleri, banka transferleri ve yüklenici sözleşmeleri kamuoyuna açılmalıdır. Gerçekten siyasi veya bürokratik bir bağlantı yoksa bunu gösterecek olan da şeffaf belgelerdir.

KİMSE “TOPLAM MAĞDUR SAYISI BELLİ DEĞİL” PERDESİNE SAKLANMAMALI

Kayseri’deki mağdur sayısıyla ilgili 4 bin, 20 bin ve 30 bin gibi farklı rakamlar dile getirilmektedir. Ancak T.C. kimlik numarası, kooperatif ve bağımsız bölüm üzerinden tekilleştirilmiş resmî bir mağdur envanteri bulunmamaktadır. Farklı eylemlerde 150 ve yaklaşık 500 kişinin toplandığı; Beyazıtkent’te 204 tapu sahibi, Asya Kent’te 308 ikinci etap üyesi, Uydukent’te 40 daire ve bazı diğer dosyalarda onlarca mağdur bulunduğu açıklanmıştır.

Rakamların birbirini tutmaması, mağduriyetin olmadığı anlamına gelmez. Tam tersine yıllardır resmî bir envanter çıkarılmamış olması başlı başına bir yönetim başarısızlığıdır.

Kaç kişi ne kadar ödedi?

Kaç kişi tapusunu alamadı?

Kaç tapulu üyeye yeniden borç çıkarıldı?

Kaç konut ipotek edildi?

Kaç aile hakkında icra ve tahliye işlemi başlatıldı?

Kaç kooperatifin hesabı bağımsız denetimden geçirildi?

Bu soruların hiçbirine toplu ve resmî bir cevap verilemiyorsa denetim mekanizmasının görevini yaptığı söylenemez.

ARTIK SÖZ DEĞİL, HESAP ZAMANI

Kayseri’de yapı kooperatifi mağduriyetleri yıllardır açıklama, toplantı, protesto, kanun vaadi ve dava dosyaları arasında sürükleniyor. Vatandaşın istediği yeni bir teselli cümlesi değildir. Her kooperatif için bağımsız adli muhasebe denetimi yapılmalıdır. Tarihsel yönetim kurulu ve denetçi listeleri yayımlanmalıdır.

Üyelerden alınan bütün paraların hangi banka hesaplarına girdiği belirlenmelidir. Kooperatif hesabı dışında yönetici, müteahhit veya üçüncü kişilere ödeme yapılıp yapılmadığı araştırılmalıdır. Tapu, ipotek, haciz, icra satışı ve sonraki malik değişiklikleri yevmiye numaralarıyla incelenmelidir. Genel kurul hazirun listeleri, üyeliğe kabul kararları ve ödeme makbuzları karşılaştırılmalıdır.

İflas masaları ve sıra cetvelleri mağdurların anlayabileceği biçimde şeffaflaştırılmalıdır. Geçmiş mağduriyetleri ülke genelinde ve eşit biçimde çözecek anayasal bir geçiş düzenlemesi hazırlanmalıdır. En önemlisi, yıllardır vatandaşın kapısını çalmayan denetim makamları artık kooperatiflerin kapısını çalmalıdır. Çünkü burada söz konusu olan yalnızca beton, tapu veya para değildir. İnsanların yıllarca çalışarak oluşturduğu birikimleri, çocuklarına bırakmak istediği evleri ve devlete duyduğu güvenidir.

Kayseri’deki kooperatif dosyaları gerçek anlamda açılmadan, banka hareketleri incelenmeden, taşınmaz devirleri ortaya çıkarılmadan ve sorumluluklar kişi ve işlem bazında belirlenmeden bu mesele kapanmış sayılamaz. Vatandaştan hesap soran sistem, artık vatandaşın parasını yönetenlerden de hesap sormalıdır.